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不動産を売却しよう

不動産のお役立ち情報




まずは売却相談から

「不動産の相場が分からない」「どうやって売却すればいいのか分からない」「高く売るには?」「早く売りたい」etc…
お客様によって売却理由・タイミング、売却条件の優先順位も違う為、一概に「これが正解」とはいきません。まずは不動産の専門家である不動産会社に相談することをオススメします。
特に「売りたい不動産」の「地元の不動産会社」へ相談してみると、データだけでは分からない、実感としての情報が得られるかもしれません。
不動産相談後すぐに売却依頼、というわけではないので、信頼できる不動産会社を探す足掛かりとして、気になる不動産会社に相談してみて対応などチェックしてみましょう。

住み替えの為、現住居を売却
生活・家族・仕事などの変化など、住み替えの理由は人によって違います。「いつ頃までに引越をしたいのか」「住み替え後の住居は購入するのか、賃貸なのか」「資金はどうするのか」など情報を整理しましょう。
相続した不動産を売却
相続した不動産の場合、すでに地元を離れている(遠隔地の不動産)・相続人が複数いる等のお悩みをかかえている方も少なくありません。(※不動産の相続問題で悩んでいる方は、都タウンの相続相談にぜひご相談下さい)
焦らず、ひとつひとつ問題を解決していき、悔いのない選択ができるように専門家の力を借りながら情報を整理しましょう。

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不動産の査定・調査

相場を把握する為に査定依頼を出してみましょう。
不動産相談と同じく、査定依頼=売却依頼ではないので、価格に納得がいかない・比較がしたいなどの理由で複数の会社へ査定依頼を出しても構いません。
不動産の売却は購入と同じく大きな決断です。納得をして売却依頼が出来ることが一番です。

簡易査定
物件情報(所在地、土地・建物の面積等)、周辺の売り出し価格・成約事例、公示価格や路線価等のデータ等を基に算出する査定。実際に現地を訪問することはないので、日当たり・眺望・建物の状態などは考慮しません。
オススメ → 将来の買い替えに向けて価格を把握しておきたい方、まだ検討段階だが相場を知りたい方
訪問査定
上記の条件に加え、担当の者が訪問して不動産の現在の状態・周辺環境を確認します。データだけでは分からない現状も考慮しますので、より正確な相場が分かります。
オススメ → 既に売却を決めている方、相続関係で正確な相場を知りたい方

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媒介契約

信頼できる不動産会社が見つかり、尚且つ不動産売却の正式決断をしたら、売却依頼を出しましょう。
不動産会社と結ぶ媒介契約には、宅地建物取引業法第34条の2に定められている通り、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類あります。

  1. 一般媒介契約
    • 複数の不動産会社に売却を依頼することができる契約です。不動産会社から依頼主への報告義務はなく、依頼主も自分で買主を見つけることができます。
  2. 専任媒介契約
    • 特定の不動産会社に売却を依頼し、他の不動産業者に依頼することはできません。不動産会社は指定流通機構(レインズ)に7営業日以内に物件情報を登録し、2週間に1回以上、売却活動の状況を依頼主に報告する義務があります。依頼主は自分で買主を見つけることもできます。
  3. 専属専任媒介契約
    • 「専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者に売却を依頼する契約です。不動産会社は指定流通機構(レインズ)に5営業日以内に物件情報を登録し、依頼主に対して1週間に1回以上、売却活動の状況を報告する義務があります。また依頼主は自分で買主を見つけることはできません。
※指定流通機構(レインズ)とは?

国土交通大臣の指定を受けた全国4個所の不動産流通機構が運営している、不動産情報交換のためのコンピュータ・ネットワーク・オンラインシステム「Real Estate Information Network System」の略称です。全国の不動産業者が加入し、インターネットを介して全国の情報を検索することが出来ます。


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不動産の売り出し

売却依頼の手続きを済ませたら、いよいよ不動産の売却活動のはじまりです。

  • アットホーム・SUUMOなどポータルサイトへ登録・公開
  • 都タウン株式会社のホームページへ掲載
  • ご購入希望・条件の合うお客様へのご紹介
  • ハウスメーカー等へのご紹介
  • 指定流通機構(レインズ)への登録
  • オープンハウス等の開催
  • 近隣へチラシ配布・声かけ
  • 新聞折込広告への掲載

主な活動は上記ですが、お客様のご希望に合わせて臨機応変に対応致します。
例えば、「近隣には知らせないで欲しい、写真・間取などの情報は伏せて欲しい」等ご希望があれば遠慮なくお申し付け下さい。


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売却が決まったら

ご購入希望のお客様が見つかったら、まず買主様に購入申込書のご記入・ご提出をして頂きます。これを受けて、具体的な条件・価格の交渉を含めた確認を致します。売主様・買主様、両方にとって気持ちの良い取引になるよう、そしてスムーズに契約に至れるようにしっかり確認致します。

諸条件の交渉が済み、売主様・買主様の両方が合意に至ったら、いよいよ契約段階に移っていきます。 安全な取引の為、物件調査を売主様の協力のもと行ってまいります。

  • 雨漏り・シロアリ等の害がないか
  • 増改築・リフォームの履歴
  • 設備の故障・不具合はないか
  • 近隣調査
  • 撤去する設備・引き渡す設備 etc

その他にも固定資産評価証明や、ご契約及び重要事項説明の際に必要な書類などの再確認・準備を行います。
売主様にご準備していただく必要書類などはその都度ご案内いたしますが、ご不明な点等あればご遠慮なくお申し付け下さい。

ご契約・重要事項説明

不動産売買契約の前に、買主様へ、宅地建物取引業者が不動産の重要な事項について書面を交付のうえ説明致します。物件調査はこの際に必要となるものです。

さて、買主様への「重要事項説明」が済んだら、「不動産売買契約書」を用いて契約を締結いたします。 双方、契約内容をしっかりと確認し、合意をしたうえで署名・捺印をして頂きます。その後、買主様から「手付金」を受け取り、契約成立となります。

お引越し・お引渡し

契約が成立したら、次はお引渡しです。お引渡し予定の物件に居住中の場合はお引越しも済ませましょう。
お引渡しのタイミングは残代金の決済と同時です。残代金の受領前に引越はもちろん、公共料金の清算などを済ませ、双方で交わした契約通りにお引渡しが出来るよう、スケジュール管理はしっかり行うことが大事です。
またお引渡しの際には残代金の決済だけではなく、所有権移転登記に必要な書類の準備、鍵の引渡し、固定資産税・都市計画税や管理費・修繕積立金等を精算します。不動産会社から必要書類の提示を含め、引渡に関するご案内を書面にてお渡ししますが、不安なことがあればその都度お申し付け下さい。不備なく気持ち良くお取引が完了できますよう、最後までフォローに尽力することをお約束致します。


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番外・活用という選択肢

冒頭でも少し書きましたが、不動産を売却したい理由は人によって様々です。
「住み替え」「相続」等の理由により、不動産を手放さなくてはいけない……本当にそうでしょうか。自分自身の希望・現在の経済状況・不動産の状況などを確認し、「賃貸」「リフォーム」といった可能性も選択肢のひとつに入れてみるのもいいかもしれません。

賃貸
  • 不動産を相続したが、今は住む予定がいない → いつかは暮らしたい
  • 転勤など仕事の都合で家を手放す → また戻ってくる可能性・定年後は地元で暮らしたい

例えば上記のように売却が第一希望ではないのなら、「賃貸」を選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
「売却」した場合・「賃貸」に出した場合をそれぞれ比較し、どちらが自分にとって有益なのか、じっくり考えてみることをオススメします。
なかなか考えがまとまらない・比較する為の情報がもっと欲しいという方は、都タウンの空き家相談にぜひご相談下さい。活用法のアドバイスも含め、お客様個人に合わせて対応致します。

リフォーム

「住み替え」を検討している場合、なぜ住み替えをしたいのかを考えた時に「建物・設備が古い」「耐久性に不安がある」など建物への不満の場合、リフォームやクリーニングについて検討してみてはいかがでしょうか。新築同然にピカピカになるのに予算は抑えられ、愛着ある土地から離れずに済むメリットがあります。但し建物の状況にもよるので、まずは試算してみることをオススメします。

「売却」「賃貸」を検討している場合でも「リフォーム」は魅力的な選択肢です。
予算的に全部をリフォームするのはちょっと…という場合でも、床や壁、また建物の一部に少し手を加えるだけでも全体のイメージは変わります。また、建物評価が上がることによって「売却」「賃貸」のチャンスが増え、リフォーム費などが掛かっても結果的にはスムーズな取引に繋がる場合があります。 リフォームのイメージがつかめない・よく分からないことが多いという方は、都タウンの空き家相談にぜひご相談下さい。活用法のアドバイスも含め、お客様個人に合わせて対応致します。


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